La Afectación de los Derechos de Propiedad del Titular Extraregistral en Sentencias Judiciales a Causa de la Prevalencia del Derecho del Tercero de Buena Fe Registral en Materia Hipotecaria, en Arequipa 2002 – 2004
Abstract
De acuerdo a nuestra legislación actual, se
tiene que la transferencia del derecho de
propiedad de los bienes inmuebles, se da con la
sola obligación de enajenar un inmueble
determinado, no teniendo la obligatoriedad de
inscribir dicha transferencia en los Registros
Públicos, para ser válidamente propietario de
un inmueble; sin embargo dicho derecho de
propiedad se ve vulnerado si no se inscribe en
los Registros Públicos, ya que para que su
derecho se oponible frente a terceros deberá
inscribirse con anterioridad al derecho que se
opone.
Sin embargo, consideramos que existe
contradicción al proteger el derecho de quien
llega primeramente a los registros públicos, ya
que, conforme al artículo 923 del Código Civil,
que define el derecho de propiedad como el
poder jurídico que permite usar, disfrutar,
disponer y reivindicar un bien; siendo así, el
propietario que transfiere el derecho de
propiedad a tercera persona, deja de ser
propietario por cuanto esta transfiriendo dicho
derecho, siendo en este momento el tercero el
nuevo y único propietario, por tanto nadie mas
que este nuevo propietario es quien puede
transferir nuevamente dicho derecho,
considerando la regla lógica, que nadie puede
disponer de un derecho que no tiene.
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Consideramos que mal se hace en proteger al
propietario que llega primero al registro,
puesto que en realidad solo existe un solo y
único propietario, por lo que se efectúa el
presente trabajo de investigación con la
finalidad de verificar la existencia de
propietarios desamparados y perjudicados por la
falta de obligatoriedad de inscribir
oportunamente sus derechos en los Registros
Públicos.
El presente trabajo de investigación consta de
cuatros capítulos, el primero trata sobre el
Derecho Registral, los Registros Públicos como
institución, la noción, características,
ventajas y desventajas de los sistemas
registrales, analizando en cual de los sistemas
nos encontramos, se estudia además la
diferencia entre los registros jurídicos y
registros administrativos. En este capítulo se
efectúa un análisis de cada uno de los
principios registrales contemplados en el
código civil y en el Reglamento General de los
Registros Públicos, y la seguridad jurídica que
brindan la Inscripción en los Registros
Públicos, y la necesidad de contar con una
publicidad registral efectiva.
El segundo capítulo trata sobre el
perfeccionamiento de la transferencia de la
propiedad inmueble, y dentro de este, la
definición de la propiedad, los caracteres del
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derecho de propiedad, la regulación de la
transferencia del derecho de propiedad en
nuestro Código Civil de 1984, estudiando además
el contrato de compra venta y la importancia de
la inscripción de la transmisión del derecho de
propiedad inmobiliario.
El tercer capítulo trata sobre la hipoteca, sus
antecedentes, definición, su naturaleza
jurídica, la importancia de la hipoteca, los
caracteres de la hipoteca, el objeto y
clasificación de la hipoteca, analizando cada
uno de los requisitos de validez de la
hipoteca, los efectos de la hipoteca, y la
extinción y cancelación de la hipoteca.
En el cuarto y último capítulo se efectúa el
análisis de resultados de las sentencias
emitidas en las Salas Civiles de la Corte
Superior de Justicia de Arequipa, en procesos
de tercería de propiedad y nulidad de hipoteca;
y, el análisis de las encuestas efectuadas.
Finalmente se plantean las conclusiones de la
presente investigación, planteando sugerencias
que podrían sino eliminar, evitar que los
propietarios de bienes inmuebles no vean
afectado su derecho, ello sin perjudicar los
costos de transacción, sino más bien dotando a
la inscripción en los Registros Públicos de
mayor importancia.